瘋狂古代房地產

jiunn36

　　根據考古實物和歷史文獻證明，中國在西周時就出現了土地交易，在戰國時就有房屋買賣。在一個名字叫“盉”的西周青銅器上，就刻有一段關於地產交易的銘文，意思大致就是在公元前919年農歷三月份，一個叫矩伯的人分兩次把一千三百畝土地抵押給一個叫裘衛的人，換來了價值一百串貝殼的幾件奢侈品，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。
　　這是目前發現的最早的一宗不動產交易。而就在矩伯和裘衛兩人完成土地抵押交易的93年後，也就是周厲王三十二年又發生了一宗土地買賣。這宗土地買賣的交易過程也被刻在青銅器上。這次記錄的是周厲王買地的事，周厲王為擴建王宮，買下一個叫鬲從的人的地，沒有立即給錢。鬲從擔心周厲王賴賬，周厲王派人對鬲從說：「你別怕，我一定會照價付款的，如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了。」這是個很毒的誓。
　　周厲王買地花了多少錢，銘文上沒寫。不過李開周說，有人買地，有人賣地，說明當時除了有土地抵押，還存在土地買賣，房地產市場已經有了雛形。有土地買賣，就應該有房產商開發。那麽最早的房地產商究竟出現在什麽時候呢？是否這時候就已經有了開始琢磨著從房地產中謀取暴利的商人呢？如果我們所說的開發商指的是現代房地產開發企業，那麽中國古代肯定是沒有這樣的開發商的，因為中國古代沒有企業，而且在古代，房地產市場主要還是以二手房買賣為主。
　　在古代一套住房的第一代業主，一般都是自主建房，也就是說，這套住房最開始一般都不是從市場上買來的，都是第一代業主自己蓋的。房子蓋好後，因為種種原因，這套房子被賣掉，賣給第二代業主，然後再賣給第三代、第四代業主。總的來說，從戰國到明清，中國房地產市場上賣來賣去的主要是二手房也不存在產權年限一說。
　　不過到隋唐時，倒是有人專門開發商鋪，蓋好之後，或租或賣，從某種意義上講，他們也可算是開發商。有個叫竇乂的人，就是其中的佼佼者。竇乂這個人非常傳奇，他生在陜西，很小的時候就死了爹娘，無依無靠，跟著舅舅一塊兒生活。他舅舅是個公務員，住在長安城。竇乂先通過賣鞋、賣樹等生意賺了一些錢，後來有了80萬錢的身家，於是開始向房地產行業進軍。當時長安西市有一個廢棄的化糞池，面積不小，有十幾畝，閑置七八年了，一直沒人買。竇乂把它買了下來，雇人填平，在上面蓋了20間店鋪，租給波斯胡人做生意，平均每天都收上來幾千錢的房租。再後來竇乂聽說當朝太尉李晟喜歡打馬球，於是斥資70萬錢買下一塊地，又花30萬錢把這塊地建成一片馬球場，送給了李晟。李晟很高興，從此跟竇乂結成死黨，有求必應。有這種靠山保駕護航，竇乂發得更快了，不到40歲就成了長安首富，人稱“竇半城”。
　　除了像竇乂這樣的開發商，古代的開發商還有一些是公務員、退休幹部等，甚至官府自己就是開發商。比如在北宋，中央政府下面就有個專門搞開發的機構，叫做“修完京城所”。這個機構本來只能是修築城墻和宮殿，後來城墻修得差不多了，宮殿也蓋得夠豪華了，這個機構就開始轉型，開始給中央財政搞創收。怎麽搞創收呢？修完京城所向朝廷請示，劃撥給他們大片地皮，他們在上面蓋住宅蓋店鋪，蓋好了，有的賣給老百姓，有的賃給老百姓，給國庫做了很大貢獻。但是所有這些開發商都不專門從事房地產開發。也就是說，他們搞房產開發只是多元化經營的一種，沒有誰只靠賣房子吃飯。從唐朝到清末，中國一直沒有職業的開發商，只有業余餘的開發商。
　　為什麽古代沒有純粹的開發商。首先，從漢朝開始，傳統中國一貫重農抑商，單靠造房子賺錢，會被大夥瞧不起。北宋初年有個人叫陶轂，據他描述，當時只要有人蓋房子往外出租，大夥就說這人是市井小人，掙來的錢就叫“癡錢”。就是呆傻的意思。可見在那時候，連做房東都受歧視，更別說做開發商了。
　　其次，做開發商最需要的是錢。買地、買建材、雇人、擺平關系，哪個環節都得花錢。尤其買地，流動資金不能少，錢不夠，就得找同行拆借，或者找銀行貸款。古代沒有銀行，但有錢莊，可是錢莊規模一般很小，即使有一些大型的全國連鎖的錢莊，他們也不做開發商的生意，都把錢借給別的老板了。史料上有這樣兩個辦理房地產抵押貸款的例子，一個是南北朝時候的梁朝郡王蕭宏，讓人家拿著房契去貸款，一張房契最多只貸給幾千錢；還有一個是明朝嘉慶年間山陰縣的一個富戶，名叫求仲，最多的一次才貸給15000文。這點兒錢別說搞開發，吃一頓大餐都不夠。直到民國時期，外國銀行紛紛到中國開展業務，開發商們才能貸到大筆的貸款。所以中國的職業開發商直到民國才出現。
　　不過在中國古代，最不利於職業開發商生存的，還是政策因素。具體些說，就是古代政府一般不允許商人購置大量土地。以唐朝為例。唐玄宗在位時，土地政策裏有這麽一條：「應給園宅地者，良口三口以下給一畝，每三口加一畝，賤口五口給一畝，每五口加一畝，… …諸買地者不得過本制。」意思就是說，政府給老百姓劃撥宅基地，劃撥的宅基地大小取決於家庭等級和家庭人口，如果是平民家庭，每三口人給一畝宅基；如果是賤民家庭，每五口人給一畝宅基。另外老百姓也可以購買宅基，但是購買的面積有限，不能超過政府規定的指標。
　　政府規定的指標是多少呢？平民家庭買地，每三口人，最多只能買一畝宅基；如果是賤民家庭買地，每五口人，才能買一畝宅基。在唐朝，商人也屬於賤民，再有錢的商人也是賤民，賤民老板去買地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能購買20畝地，用這20畝地搞開發，一兩年就倒騰光了。而如果超標大量買地會怎麽樣呢？
　　唐朝法律規定：「諸占田過限者，一畝笞十。」意思是買地超過指標的，得挨板子，每超出一畝指標，挨10大板。雖然古代開發商沒有現如今的開發商這麽“牛”，環境和政策對他們都不太有利，但是在拆遷問題上，始終還是開發商們占優勢。就比如竇乂，他就知道要搞房地產，首先得朝上有人，於是傍上了當朝太尉。
　　古代拆遷過程更為暴力，因為普天之下，莫非王土，國家要用哪裏就用哪裏。當然，在古代也不乏一些民主的君主。例如北宋元豐六年(1083)，開封外城向外拓展，規劃中的新修城墻要占用120戶居民的住宅，宋神宗讓開封府制定拆遷補償計劃，開封府寫報告說，總共需要補償款兩萬零六百貫，平均每戶至少能拿到補償款171貫。當時的171貫銅錢，大約等於現在的四萬五千六百元人民幣。這些錢能不能在宋朝買到房？
　　古代的房價，也是有高有低。就說北宋，首都開封的房價不是普通人能承受得起的，連很多名人都是買不起房子的。比如蘇東坡，他一生也沒能在開封買到房子，只是在其他小地方買了幾套。他兒子在開封結婚，沒有新房，蘇東坡很著急，最後還是借了一個朋友的房子，才算把喜事辦了。蘇東坡的弟弟蘇轍也是。蘇轍參加工作幾十年，到七十歲那年才買上房子，而且不是在首都開封買的，是在開封南邊的一個城市許昌買的。在買房之前，蘇轍寫過一首詩，說：「我生發半白，四海無尺椽」，又說：「我老未有宅，諸子以為言」，意思是，我活了大半生，頭髮都花白了，還沒弄上一套房子，搞得自己在兒子們面前