[問題] 承租人賴著不簽土地新租約.卻繼續當2房東將地面建築租人

kllhjf54879

內容有點長..還請麻煩多費心看完..
有一老農民. 多年前將一塊空農地租給人. 契約大致如下:
(承租 X年 . 每月X租金. 租約到期時.若地主不再續租. 須賠償地面上建築物的建築費)
承租的人.農地上有建築鐵皮屋. 再租給其他人做生意當2房東.有些建築也是違章.

現在.老農民已逝.農地所有權已轉給老農民繼承人 .而租約也到期了.
租約到期.承租人若欲續租.而繼承人也有意續租給他.契約理應重新商量訂定.

可是.承租人卻自行開口要求.土地續租的契約內容如下:
(契約期15年. 地主須無條件續租.若不續租.應賠償承租人地面建築物金額.承租土地月租金X萬)

此契約內容.地主覺得有損自己權益.怎能無條件續租?
同一土地. 10年前的租金跟10年後怎可能相同
應該符合當下正常行情

且承租人開的每月承租金額也低的離譜.
所以地主並不同意.希望金額能以合理

可是承租人對於要訂定新契約組是推三阻四.有時還避不見面
說要地主自己找其委託的律師.可是.其律師也很忙
都要一等再等配合他的時間
就這樣.契約已過期快半年.地主未再收到一分一毫租金

承租人總是堅持對自己有利.而有損地主權益的契約內容.所以一直沒法達成共識

不但如此
新契約都還沒完成
前不久
承租人居然還是跟他人定租約收租金. 繼續將鐵皮屋店面租給新的人營業

承租人一直賴著不處理. 對於該跟地主簽新租約.一拖再拖
分文未出.卻繼續坐收2房東租金

疑問:
1. 遇到這種惡租客該怎麼處理好呢?? 有何法律可制止他. 維護地主權益?
2. 如果他沒法繼續承租此土地. 那他底下的租客契約又該怎麼辦? 他原所收該的租金該算地主還是一樣是他的?

3. 舊的租約到期至今快半年. 他尚未和地主簽新租約.也未再付分文租金. 在商談是否續租期間.他並未確定有否此土地的使用權
又當2房東跟人家簽租約
此租約成立嗎? 他是否有詐欺嫌疑?

4. 他租給人的是做生意營業的.一般店面租約都很久
在底下店家的租約未到期時.地主是否無法取回自己土地的使用權?

想請教懂這相關法律的大大
該怎麼處理好呢?
真的很傷腦筋....

真的看不過去
總是有些自私自利的奸商
吃定那些老實的農民
亂開無理的條件
要老實農民簽不合理的契約


希望有好的大大能提供好方法
本人會在贊助

有疑問請提出
我會再補充說明
先感謝大大了!!

kartking

請你先確定,農地上的建築物是誰的名子
有沒有"地上權"
如果是承租人的名子,又有地上權
那就比較麻煩一些
如果是繼承人的名子,又無其他設定權利
那就比較容易處理一些
不過我初步建議還是要請繼承人先去找土地代書(要有地政士執照的)
把情形講出來討論,因該就會有結果
接著再找專打土地法官司的律師幫你們

從你的文字敘述來看找要你們找到對的人和方法
因該不會對繼承人有所損失

kllhjf54879

原帖由 kartking 於 2009-1-3 03:14 發表
請你先確定,農地上的建築物是誰的名子
有沒有"地上權"
如果是承租人的名子,又有地上權
...

先感謝 kartking 的解說

再請教:

當初租給他的是空的農地. 地上建築是承租人自行建的.
   請問:這樣子的話.承租人是否就擁有"地上物權" ?   他能登記 "地上物產權" 嗎? 若可以 . 那麼. 該去哪個機關查他有無登記呢???

謝謝!!

kartking

地上權只要已逝的老農民同意那位承租人設定地上權就能了
以前這一定是有人教這位承租人這個方法來綁住地主的一種方式

現在的土地繼承人可以到地政事務所調土地謄本,建物謄本
切記一定要調一個"他項權利"就可以看的到了

不懂的話就去請教地政人員
跟他說我要調土地謄本,建物謄本
要看有無被設定地上權或抵押權之類那方面的資料

kllhjf54879

原帖由 kartking 於 2009-1-4 06:20 發表
地上權只要已逝的老農民同意那位承租人設定地上權就能了
以前這一定是有人教這位承租人這個方法來綁住地主的一種方式

現在的土地繼承人可以到地政事務所調土地謄本,建物謄本
切記一定要調一個"他項權利"就 ...

謝謝您!
依您的方式去查證看看~
感恩!!
結果如何~再來回覆!!

ake44029

出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，
於遺產分割前，固由其繼承人全體承受（最高法院91年度台上字第1064號要旨）
租用基地建築房屋者，固不適用民法第四四九條第一項之期限規定，
依發帖內容，租約已經屆滿，
出租人有要求另訂新約，不適用民法第四五一條規定，
原租賃契約既已消滅，
看到賴在自家土地不走的人，
該怎麼做，就不必多說了吧。
退而求其次，縱令有默示更新的情形，
未定期限之租賃契約，各當事人得隨時終止契約，
除非有利於承租人之習慣者，從其習慣（民法第四五○條第二項）。
應該沒有這種習慣啦。

發帖者說租約已經十幾年了，承租人蓋的又是鐵皮屋，
推測沒有辦理地上權跟保存登記，
最單純的情形，先請轉租之房客返還無權占有，
原來的承租人有壓力，態度就會不同了。
請參考。